[등기부등본이란]
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누구의소유인지 또는, 누가 점유하고 있는지 알기가 쉽지 않습니다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시합니다. 이것이 바로 부동산 등기제도입니다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번 · 지목 · 구조 · 면적 등 표시사항과 소유권 · 지상권 · 저당권 · 전세권 · 가압류 등 권리관계를 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.
이같은 등기의 의미를 간단한 예를 들어보면 ‘A’가 자신의 집을 ‘B’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘C’에게 매도하고 ‘B’보다 먼저 ‘C’에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 ‘C’가 취득하게 됩니다.
[등기부등본 열람방법]
⑴ 시청/구청/군청 또는 관할지방법원 등기소를 방문하여 등본을 확인할 수 있습니다.
⑵ 대법원 인터넷 (http://www.iros.go.kr)에서 등기부열람,교부받을 수 있습니다.
[등기부등본의 구성]
등기부용지는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 다만 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되는 등으로 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 구성된 채 등기부등본이 발급됩니다
[표제부]
표제부는 각 토지나 건물대지의 지번, 부동산의 상황과 변경에 관한 사항을 기재하며, 일반적으로 접수일자, 해당건물의 소재 지번 및 건물번호, 건물의 구조적 특징, 등기원인 및 기타사항으로 표시란이 채워집니다. 토지의 경우 지번, 지목 건물인 경우 지번, 구조, 용도, 면적 등이 각각 기재됩니다.
[1동의 건물 전체에 대한 표제부]
⑴ 1동의 건물전체에 대한 표제부의 구성
*대지권이 등기가 되어 있는 경우 .1동의 건물의 표시.란과 .대지권의 목적인 토지의 표시.란 두 부분으로 구성
*대지권이 등기되어 있지 않은 경우 .1동의 건물의 표시.란 만으로 구성
<대지권이 등기되어 있지 않은 경우는 건물소유자가 대지에 대해서는 권리가 없으므로 거래시 주의하시기 바랍니다.>
⑵ 1동의 건물의 표시
1)표시번호>>>등기한 순서를 나타내며 .1., .2. 등으로 표시됩니다..1(전1) 또는 1(전 2).라고 기재된 경우는 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시인 바, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호 를 의미합니다.
2)접수>>> 등기신청서 접수일
3)소재지번>>>건물이 위치하고 있는 주소
4)건물명칭>>> 목련아파트, 신일빌딩 등 그 건물의 명칭(주의)이 통상적으로 부르는 명칭과는 다르게 기재되어 있는 경우도 있고, 아예 건물 명칭이 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
5)건물내역>>>구조 → 지붕 → 층수 → 용도 → 면적 순으로 표시 됩니다.
6)등기원인 및 기타사항>>> 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭변경과 지번변경 등의 사항이 표시되는 곳입니다.
⑶ 대지권의 목적인 토지의 표시
1)소재지번 >>>대지권에 설정된 토지의 일련번호와 토지가 위치하고 있는 주소 표시
2)지목 >>>토지의 사용목적
3)면적 >>>해당 단지의 전체 면적을 의미합니다.
4)등기원인 및 기타사항 >>>대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항
[전유부분에 대한 표제부]
⑴ 전유부분에 대한 표제부의 구성
1)대지권이 등기가 되어 있는 경우>>>.전유부분의 건물의 표시.란과 .대지권의 시.란 두 부분으로 구성
2)대지권이 등기되어 있지 않은 경우 >>>.전유부분의 건물의 표시.란 만으로 표제부가 구성
⑵ 전유부분의 건물의 표시
1)표시번호>>> 등기한 순서를 나타내며 .1. .2.등으로 표시됩니다..1(전1) 또는 1(전 2).라고 기재된 경우는 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시인 바, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 의미합니다.
2)접수 >>>등기신청서 접수일
3)건물번호 >>>해당 부동산의 일반적인 명칭을 말합니다.
4)건물내역 >>>구조 → 지붕 → 층수 → 용도 → 면적 순으로 표시 됩니다.
5)등기원인 및 기타사항 >>>표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭변경과 지번변경 등의 사항이 표시되는 곳입니다.
⑶ 대지권의 표시
1)대지권의 종류>>> 대지를 사용할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 임차권 등이 있습니다.
2)대지권의 비율>>>전체 토지면적에 대한 자기 지분
3)등기원인 및 기타사항 >>>대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항
*** 표제부에서 체크해야 할 사항***
1. 계약하려는 부동산의 지번이 표제부의 지번과 같은지 확인합니다. 집합건물의 경우에는 동, 호수까지 확인해야 합니다.
2. 집합건물의 경우에는 대지권이 같이 등재되어 있어야 합니다. 대지권 등기가 되어 있지 않을 경우에는 대지에 대한 권리가 없으므로 주의해야 합니다.
3. 등기원인 및 기타사항 란에 .1 토지에 별도등기 있음. 이라고 기재되어 있는 경우는 대지권이 설정된 토지에 대지권 등기 전에 토지에 대하여 근저당권설정 등기 또는 가등기 등이 되어 있다는 것이므로 이런 때에는 해당 토지등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 됩니다.
4. 대지를 사용할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 임차권 등이 있습니다.
5. 같은 아파트, 같은 동이라도 대지권 비율이 다를 수가 있습니다. 같은 가격이라면 대지권 비율이 큰 것이 좋습니다. 대지권은 재건축시 중요 투자 포인트가 될 수 있습니다.
[갑구]
⑴ 개요
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 즉 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지, 소유권에 어떠한 제한이 있는지가 기록되며 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매신청등기 등이 나타납니다.
⑵ 소유권에 관한 사항
순위번호는 등기한 순서입니다. 기재는 아라비아 숫자로 .1. .2. 등으로 표시합니다. 그런데 어떤 등기부에는 .1(전1) 또는 1(전 2).라고 기재된 경우가 있습니다. 이는 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시이며, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 뜻합니다.
또한, 등기부에 .1-1 또는 2-1.라고 기재된 경우도 있습니다. 이는 순위번호 1번 또는 2번의 기재사항에 어떤 변화가 있는 경우에 새로이 변경된 내용을 기재하면서 1번 또는 2번의 기재사항과의 연관성을 나타내주기 위한 것입니다.
⑶ 갑구에 기재되는 사항
1)현재의 소유자
현재의 소유자는 .권리자 및 기타 사항.란에 소유자라고 기재되어 있는 사람입니다. 2인 이상이 공유하고 있다면 각자의 지분이 기재되어 있습니다.
2)압류
채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것입니다. 만일 채무가 해결되지 않으면 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
3)가압류
위와 같은 채무명의(확정판결 등)을 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
4)가처분
소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 청구하거나 등기된 소유권의 말소를 청구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해 둔 것이므로, 후일 소송에서 가처분권자가 승소할 경우에는 위 가처분등기 이후의 등기가 말소될 수 있습니다. 만일 소유권 이전등기를 가처분등기 후에 실행했다면 소유권 이전 자체가 없었던 것으로 될 수 있으므로 특히 주의해야 합니다.
5)경매신청
경매신청등기는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분 됩니다. 해당 부동산이 경매로 낙찰이 되고 그 대금이 완납되면, (근)저당권, 가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류 등기등 .경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입.등기는 말소됩니다.
6)예고등기
기존 등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는 소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게 되면 그 판결에 저촉되는 다른 등기는 모두 말소될 수 있습니다.
7)가등기
가등기권리자가 후일 본등기를 하기 위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 만일 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 가등기 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.
***갑구에서 체크해야 할 사항***
1. 갑구에 소유권 이외에 다른 권리가 기재되어 있을 경우, 즉 압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 가등기 등이 기재되어 있으면, 무조건 계약하지 마시기 바랍니다.
2. 계약하려는 사람과 등기부상 현소유자가 일치하는지 등기부등본과 주민등록증을 같이 확인합니다. 주민등록증의 진위 여부는 ARS(국번없이 1382)를 이용하여 확인하시기 바랍니다.
3. 단독주택의 경우에는 건물과 토지 등기부가 나누어져 있기 때문에 건물과 토기 등기부를 모두 떼어 보아, 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.
[을구]
⑴ 개요
을구에는 소유권 이외의 권리인 (근)저당권, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 기재됩니다.
⑵ 소유권 이외의 권리에 관한 사항
⑶ 을구에 기재되는 사항
을구에는 당해 부동산에 대한 소유권이외의 권리가 어떤 원인에 의해 설정, 변경, 말소되었는지가 기재되므로 이를 잘 살펴야 권리관계를 정확히 알 수 있습니다. 소유권 이외의 권리로 근저당권, 지상권, 전세권 등이 기재되어 있습니다.
<근저당권>
당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인지는 따로 확인해야 알 수 있으며 금융기관의 경우 일반적으로 채권액의 120% ~ 140%(보통 130%)의 금액으로 설정을 하게 됩니다.
이는 연체이자 등을 감안하여 금융기관에서 앞으로 추가될 금액까지 합산하여 보장 받기 위한 것입니다. (근)저당권의 경우 등기사항4 끝부분에 .공동담보목록 제 0 호.라고 기재되어 있는 것은, 그 권리에 담보로 제공된 부동산이 5개 이상인 경우에 해당 됩니다. 다른 담보물의 보고 싶을 때에는 따로 등기소에 공동담보목록 등본 교부 신청을 하면 됩니다.
<전세권,지상권,지역권 >
그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없습니다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있습니다. (특히 전세권)
<임차권>
임차권 등기를 마친 임차인의 경우 임의경매를 신청할 수는 없으나(임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음), 대항력과 우선변제권이 있습니다.
*(근)저당권, 전세권이 설정된 부동산에 대하여, (근)저당권자, 전세권자는 채무를 변제 받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할 수 있습니다.
*대항력이란 임차주택이 매매, 경매, 공매로 제3자의 소유가 되더라도 그 계약기간이 만료될 때 까지는 이를 계속 사용, 수익할 수 있는 효력이며,
*우선변제권이란 경매나 공매가 된 경우 그 대금에서 후순위 담보권자 기타 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
***을구에서 체크해야 할 사항***
1. 임대차 계약시 저당권, 전세권 등 선 순위 권리 금액과 임차 보증금의 합계가 아파트일 경우 해당 부동산 시세의 70% 이상, 단독/다가구주택인 경우 해당부동산 시세의 60%이상 설정되어 있으면 위험합니다.
2. 전입신고와 확정일자로 보장되는 임차권은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 임차권이 등재되는 경우는 두 가지 입니다. 설정에 의한 경우와 보증금 반환이 안되어 법원의 등기명령에 의한 경우입니다. 이 두 가지는 등기원인을 보면 구분할 수 있습니다. 특히 법원의 등기명령에 의한 임차권이 등재된 집의 경우 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 우선 변제력과 대항력이 생기지 않아 보호를 받지 못합니다.
